Formulier aanmelding abonnees
De Notariskrant

Bij de aankoop van een woning is de overdrachtsbelasting een forse kostenpost. Als u een huis koopt, komt er zo maar 6% bij. Deze “verhuisboete”, zoals de overdrachtsbelasting ook genoemd wordt, is nu een jaar lang flink lager. Als u een woning koopt, betaalt u tijdelijk namelijk maar 2% in plaats van 6% belasting.

De belastingvermindering geldt tot 1 juli 2012. Bovendien geldt de verlaging naar 2% alleen voor de aankoop van een woning. Wat valt daar nu precies onder? De Belastingdienst zegt dat onder een woning wordt verstaan een onroerende zaak die naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Met andere woorden: het maakt niet uit wat u van plan bent te gaan doen met de aankoop. Als het pand dat u heeft gekocht op dat moment geschikt is om te worden bewoond, betaalt u 2% overdrachtsbelasting in plaats van 6%.
Een praktijkvoorbeeld: een pand, bestaande uit een bedrijfshal en een bedrijfswoning, wordt gekocht voor € 600.000; de waarde van de bedrijfswoning is € 400.000 van de totale koopsom. De koper betaalt aan overdrachtsbelasting nu dus € 20.000 (6% van € 200.000 + 2% van € 400.000). En dat scheelt flink met de € 36.000 die hij anders was kwijt geweest.
Bij deze aankoop is het niet van belang of de koper een particulier is of een ondernemer. Ook doet het er niet toe of hij zelf in de bedrijfswoning wil gaan wonen. Als de koper besluit de woning te verhuren, geldt bij de aankoop toch het lagere percentage van 2%. Het maakt bovendien niet uit of de koper met de bedrijfswoning misschien heel andere plannen heeft. Als hij bijvoorbeeld van die woning bedrijfsruimte wil maken, hoeft hij bij de aankoop toch alleen maar die lagere 2% overdrachtsbelasting te betalen.

Niet voor bedrijfspand, wel voor recratiewoning
Pas wel even op; de aankoop moet “naar zijn aard bestemd zijn voor bewoning”. Een bedrijfspand dat als woning wordt gebruikt, valt daar dus niet onder. Het maakt daarbij ook niet uit of de gemeente de bewoning van dat bedrijfspand heeft gedoogd. Dat is weer anders bij recreatiewoningen. Minder bekend is dat bij de aankoop daarvan de verlaging van de overdrachtsbelasting ook geldt. Ook dat is immers een “onroerende zaak die naar zijn aard bestemd is voor bewoning”. Bij recreatiewoningen maakt het voor de overdrachtsbelasting niet uit of de woning permanent bewoond mag worden. Evenmin is van belang of de gemeente permanente bewoning alleen gedoogd. Kortom, als u een recreatiewoning koopt, komt u ook in aanmerking voor het lage overdrachtsbelastingtarief van 2%.

Voor alle duidelijkheid, het moet bij de aankoop gaan om een woning. Een stuk (voormalig) plantsoen dat u koopt van de gemeente met de bedoeling om dit bij de tuin van uw woonhuis te trekken, valt niet onder het lage tarief van de overdrachtsbelasting. U betaalt dan dus 6% over de koopsom van deze tuingrond. Ook geldt de 2% niet bij aankoop van grond met de bedoeling om er een woning op te bouwen.

In het verleden kwam het regelmatig voor dat ouders hun huis verkochten aan de kinderen en er zelf in bleven wonen. Dit gebeurde met het oog op toekomstige opname in een verzorgingshuis. Dit soort verkopen werkt tegenwoordig fiscaal ongunstig uit. Terwijl het eigenlijk met het oog op het verzorgingshuis niet meer van belang is. Alleen de “terugkeer” uit deze regeling is een fiscaal kostbare stap. Door de tijdelijke overdrachtsbelastingmaatregel is het beëindigen van deze constructies minder kostbaar geworden en daarmee een stuk interessanter om voor 1 juli volgend jaar actie te ondernemen.

Wilt u meer weten over hoe het uw situatie nu precies zit met de overdrachtsbelasting? Bel ons of klik op de link onder dit artikel en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

Waarom zou u uw eenmanszaak gaan inbrengen in een BV? En als u dat al wilt, hoe gaat dat dan in zijn werk? Er zijn uiteenlopende redenen om uw eenmanszaak in het vervolg in de vorm van een besloten vennootschap te gaan voeren. Praktische redenen, of juridische, marketingtechnische of fiscale. Wanneer is het voor u interessant?

Eén van de juridische voordelen van een BV is dat de aandeelhouder/bestuurder in principe niet persoonlijk aansprakelijk is voor de schulden van de besloten vennootschap. Een besloten vennootschap kan eenvoudig worden overgedragen via een aandelenoverdracht. U hoeft niet alle bezittingen en schulden afzonderlijk over te dragen. Een BV heeft te maken met vennootschapsbelasting en valt niet onder de inkomstenbelasting. De BV valt onder een heel ander regime met heel andere regels. In een aantal gevallen is de fiscaliteit van doorslaggevend belang bij de oprichting van een BV. Of het ook in uw geval fiscaal gunstig is, hangt onder meer af van winst en/of omzet van uw onderneming.

Een BV wordt opgericht bij notariële akte. In deze oprichtingsakte worden de statuten opgenomen. De verklaring van geen bezwaar is als vereiste komen te vervallen, er is geen antecedentenonderzoek meer. Dat betekent dat de oprichting een stuk sneller kan dan voorheen. De gedachte is dat er nu een continue screening is op mogelijk misbruik, zodat een voorafgaande toetsing geen nut meer heeft. Bij de oprichting van een BV moet er nog steeds wel tenminste een bedrag van € 18.000,00 op een rekening ten name van de BV worden gestort en door een bank een verklaring worden afgegeven dat dat bedrag ook echt is gestort (in de praktijk heet dat een bankverklaring).

Inbreng onderneming
In plaats van het storten van € 18.000,00 kan ook worden gekozen om een bestaande onderneming over te dragen aan de BV (inbreng). U moet dan een beschrijving maken van de goederen van de onderneming en de waarde van wat wordt ingebracht. Vervolgens maakt een accountant een verklaring op dat het ingebrachte vermogen ten minste € 18.000,00 waard is. Om kosten te besparen proberen wij de accountant die verklaring af te laten geven op reeds gemaakte stukken (bijvoorbeeld de jaarrekening of balans) zodat er niet nog een keer afzonderlijk stukken hoeven te worden opgemaakt. De beschrijving waarop de accountant de verklaring afgeeft mag niet ouder zijn dan vijf maanden.

Als er een onderneming wordt ingebracht wordt dat bij afzonderlijke inbrengakte geconstateerd, de onderneming wordt dan aan de besloten vennootschap geleverd. Als er onroerend goed in de onderneming zit dan zal er ook een afschrift van de akte in het kadaster worden ingeschreven. In een aantal gevallen kan bij een dergelijke overdracht een beroep worden gedaan op vrijstelling van overdrachtsbelasting. Als de BV is opgericht, moet er opgave worden gedaan aan het handelsregister. Met deze inschrijving wordt de persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurders uiteindelijk voorkomen. Als alle aandelen in handen zijn van één aandeelhouder, dan wordt dat in het handelsregister vermeld.

BV in oprichting
Soms wordt de BV in oprichting ingeschreven bij de kamer van koophandel. Voordeel daarvan is dat er direct handelingen kunnen worden verricht. Een aantal banken stelt de inschrijving als voorwaarde voor het opmaken van een bankverklaring. Degene die rechtshandelingen namens de besloten vennootschap in oprichting verricht is hoofdelijk aansprakelijk naast de besloten vennootschap. Om die reden wordt over het algemeen afgeraden in die situatie verplichtingen aan te gaan en/of rechtshandelingen te verrichten. Nadat de besloten vennootschap is opgericht kunnen de rechtshandelingen verricht in de voorfase wel door de besloten vennootschap worden bekrachtigd. De BV moet aan een aantal verplichtingen voldoen, zoals het opmaken en publiceren van de jaarrekening in het handelsregister en het schriftelijk vastleggen van bepaalde besluiten.

Hoe gaat het in z’n werk?
Verstandig is het om eerst uit te zoeken of het fiscaal interessant is om uw onderneming voortaan in BV-vorm uit te oefenen, tenzij andere argumenten een doorslaggevende rol spelen zoals aansprakelijkheden of bijvoorbeeld marketingargumenten. Nadat het besluit tot oprichting is genomen komt de volgende keuze in zicht. Gaat u uw eenmanszaak staken en een nieuwe onderneming oprichten? Of maakt u gebruik van fiscale regelingen zoals de geruisloze inbreng waarbij de onderneming tegen boekwaarde aan de besloten vennootschap wordt overgedragen. Soms kan het ook aantrekkelijk zijn om de onderneming ruisend in de besloten vennootschap in te brengen. Dan rekent u met de fiscus af over het verschil tussen boekwaarde en de werkelijke waarde. Bij de oprichting van een besloten vennootschap is tijdsplanning onontbeerlijk. Er zijn speciale fiscale faciliteiten waaraan termijnen zijn verbonden.

Als de besloten vennootschap vooral wordt opgericht om aansprakelijkheden te voorkomen doet u er in ieder geval verstandig aan om ook nog eens goed naar uw huwelijks en of partnerschaps- voorwaarden te laten kijken, risico's die je aan de ene kant uitsluit moet je niet aan de andere kant weer binnenhalen.

Wilt u weten of het in uw geval interessant is om uw eenmanszaak in te brengen in een BV? Bel ons of klik op de link onder dit artikel en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

Het woningaanbod op de Nederlandse vastgoedmarkt is grofweg verdeeld in grondgebonden woningen en appartementen. Grondgebonden woningen zijn rijtjeshuizen, twee onder een kapwoningen en vrijstaande woningen. Appartementen zijn meestal gestapelde (flat)woningen, maar ook naast elkaar gelegen woningen kunnen deel uitmaken van een appartementencomplex. Welke specifieke juridische aspecten vragen uw aandacht als u een appartement gaat kopen?

Bij de gemiddelde huizenkoper si weinig tot geen kennis aanwezig is over de juridische aspecten van het kopen, bezitten en bewonen van een appartement. Terwijl een groot deel van de in Nederland verkochte woningen uit appartementen bestaat. Een appartementsrecht (een als zelfstandig deel van een gebouw te gebruiken gedeelte) ontstaat door een notariële akte van splitsing die vervolgens wordt aangeboden bij het kadaster. Daarbij krijgt elk appartement een eigen kadastraal nummer. In de akte van splitsing wordt de vereniging van eigenaren (afgekort VVE) opgericht en worden de rechten en plichten van alle (toekomstige) eigenaren vastgelegd. In tegenstelling tot wat veel kopers denken bestaat een vereniging van eigenaren altijd en moet deze vereniging tegenwoordig verplicht staan ingeschreven in het handelsregister met daarbij zelfs de namen van de bestuursleden.

Koopt u een appartement waarbij de VVE niet staat ingeschreven in het handelsregister dan staat daar een boete op van maar liefst € 16.000,-. Aan deze boete moe u dan meebetalen in verhouding tot uw aandeel (breukdeel) binnen de VVE. De breukdelen kunt u altijd terugvinden in de akte van splitsing, in het eigendomsbewijs en in de koopovereenkomst. Koopt u bijvoorbeeld een woning in een kleinschalig appartementengebouw met vier even grote woningen dan bent u voor ¼ deel aansprakelijk voor alle gezamenlijke kosten. Stel dat er inderdaad een boete wordt opgelegd voor het niet inschrijven van de VVE dan bent u de klos voor € 4.000,- terwijl u eigenlijk niets te verwijten valt. Het is dus bijzonder belangrijk dat er sprake is van een actieve VVE waarbij alle eigenaren een maandelijkse bijdrage betalen. Hierdoor wordt een reservefonds (spaarpot) gevormd waaruit gezamenlijke kosten zoals verzekering, onderhoud, verlichting en schoonmaken worden betaald. Een bijkomend voordeel is dat u over het aandeel in het reservefonds geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Daarnaast is het van belang om te weten of de verkoper wel alle maandelijkse bijdragen (servicekosten) heeft voldaan, als nieuwe eigenaar bent u namelijk aansprakelijk voor deze achterstand.

Onderhoud
Dan hebben we nog het onderhoud van het appartementengebouw. De verdeling van kosten voor onderhoud kunt u ook in de akte van splitsing vinden. In veel gevallen is er sprake van een gebouw (complex) bestaande uit bedrijfs-/winkelruimte (meestal op de begane grond) met bovenwoningen. Het bedrijfsgedeelte wordt vaak veel intensiever gebruikt dan de woningen het is dan van belang dat in de akte van splitsing is vastgelegd dat er sprake is van twee afzonderlijke reservefondsen waardoor de eigenaren van de woningen niet hoeven mee te betalen aan het onderhoud van het bedrijfsgedeelte.

Voorkomen is altijd beter dan genezen. Heeft u een appartement op het oog kom dan voor het ondertekenen van de (voorlopige) koopakte even bij ons langs. Wij wijzen u dan op eventuele afwijkende bepalingen die zijn opgenomen in de akte van splitsing en laten u weten welke vragen nog moeten worden gesteld aan de verkoper of aan de verkopende makelaar. Daarmee voorkomt u verrassingen achteraf.

Wilt u meer weten over de haken en ogen bij het kopen of verkopen van een appartement? Of bent u eigenaar van een appartement en wilt u meer weten over uw rechten en plichten binnen de VVE? Bel ons of klik op onderstaande link. Wij nemen dan zo spoedig mogelijk contact met u op.

Over het algemeen kan worden gezegd dat men gesteld is op de aangetrouwde kinderen. De schoonfamilie wordt van alles gegund. Maar wat als uw kind gaat scheiden? Dan gunt u uw eigen kind ‘altijd net ietsje meer’ dan het aangetrouwde kind. In ieder geval wilt u dan dat uw erfenis bij uw eigen kind blijft en niet met de ‘koude kant’ hoeft te worden gedeeld. Regel het in uw testament, want automatisch gaat dat niet!

Na uw overlijden valt uw erfenis in de gemeenschap van goederen van uw kind. Op zich prima, want als zo’n huwelijk goed is, is er weinig reden uw erfenis bij uw schoonkind weg te houden. Maar als dat huwelijk later wat minder goed blijkt te zijn en het uitloopt op een echtscheiding, is het wrang als uw kind de helft van uw erfenis (alsnog) moet afstaan aan de inmiddels ex echtgenoot. Helemaal vervelend wordt het, als uw kind zijn kindsdeel nog niet heeft gekregen, maar tegoed heeft gehouden van de langstlevende ouder. Uw kind heeft dan niet meer dan een vordering op zijn langstlevende vader of moeder (en dus zelf nog niets in handen), maar zal dan de helft van zijn kindsdeel al wel moeten betalen aan zijn ex.

Uitsluitingsclausule
U voorkomt problemen door in uw testament een zogenaamde ‘uitsluitingsclausule’ op te laten nemen. Met deze clausule bepaalt u dat uw erfenis hoe dan ook privé van uw eigen kind blijft. Het maakt niet uit of uw kind in gemeenschap van goeden is getrouwd, huwelijkse voorwaarden heeft opgesteld, samenwoont of een geregistreerd partnerschap is aangegaan. Met deze clausule houdt u uw erfenis bij de koude kant vandaan. Aan de uitsluitingsclausule kleven ook wel bezwaren. Heeft uw kind uw erfenis met de uitsluitingsclausule geërfd en gaat hij na bijvoorbeeld tien jaar scheiden, dan is vaak moeilijk vast te stellen hoe groot die erfenis indertijd was en wat daarvan nu nog over is. Is een deel op (want door het gezin geconsumeerd) of is ermee in het huis geïnvesteerd? En wat als dat huis sindsdien in waarde is gestegen? Om discussies hierover te voorkomen doet uw kind er verstandig aan een goede administratie van die erfenis bij te houden. Dat vraagt om discipline, waaraan in dit soort situaties niet snel zal worden gedacht. Een ander bezwaar is, dat de uitsluitingsclausule bij overlijden van uw eigen kind tot meer erfbelasting kan leiden. Om die reden kan in uw testament worden bepaald, dat de clausule door uw kind terzijde kan worden geschoven en dus niet geldt als zijn huwelijk niet door echtscheiding, maar door overlijden eindigt.

In de meeste gevallen wordt de uitsluitingsclausule voor de gehele erfenis en voor alle kinderen opgenomen. Maar denkbaar is ook dat u de uitsluitingsclausule slechts voor één kind of voor een bepaald deel van uw erfenis opneemt. Maatwerk is dus heel goed mogelijk. Wilt u hier meer over weten? Bel ons of klik op de link onder dit artikel en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

Per 2012 wordt het Nederlandse huwelijksvermogensrecht aangepast. Vooral de algehele gemeenschap van goederen wordt op een aantal punten aangepast. Naast Nederland zijn er slechts enkele landen in de wereld die de algehele gemeenschap van goederen kennen. Dat is dan ook een bijzondere regeling waardoor je door een huwelijk aansprakelijk wordt voor elkaars schulden. Als rijkste partij van een echtpaar ben in één klap je halve bezit kwijt. Uiteindelijk zijn de wijzigingen niet zo verstrekkend als oorspronkelijk beoogd.

Als voor het sluiten van het huwelijk geen huwelijksvoorwaarden worden opgemaakt, dan is door het huwelijk sprake van een algehele gemeenschap van goederen. Alle bezit en schuld van beide echtgenoten wordt op een hoop geveegd, er is in principe geen sprake meer van privébezit. Bepaalde bezittingen vallen niet in de gemeenschap van goederen namelijk:

• geërfde of geschonken goederen waarvan door de erflater of schenker bepaald is dat zij buiten de gemeenschap vallen (onder een uitsluitingsclausule verkregen);
• het recht van vruchtgebruik op (delen van) de nalatenschap in bepaalde situaties;
• goederen en schulden die aan een van de echtgenoten op een bijzondere wijze verknocht zijn, voor zover die verknochtheid zich tegen het in de gemeenschap vallen verzet. Deze situatie komt in de praktijk niet vaak voor.

De huidige algehele gemeenschap van goederen heet straks 'gemeenschap van goederen', de toevoeging 'algehele' verdwijnt. Door de in de nieuwe wet opgenomen uitzonderingen is feitelijk ook geen sprake meer van een algehele gemeenschap.

Bestuursbevoegdheid
Nu is alleen de echtgenoot van wiens kant een bezitting in gemeenschap is gevallen bestuursbevoegd. Straks worden beide echtgenoten bestuursbevoegd ten aanzien van in de gemeenschap vallende goederen. Bij bezittingen die op naam staan blijft alleen de echtgenoot op wiens naam dat bezit staat bestuursbevoegd.

Zaaksvervanging
Gekochte goederen die voor meer dan de helft worden betaald met eigen vermogen van een van de echtgenoten (geld verkregen onder uitsluitingsclausule), worden eigendom van de koper. Deze goederen maken dan geen onderdeel uit van de gemeenschap van goederen. Ook is het mogelijk dat een erflater of schenker in zijn testament of bij de schenking bepaald dat wat uit zijn nalatenschap of schenking wordt verkregen eigendom blijft van de erfgenaam of begiftigde. Als echter niet uitdrukkelijk was aangegeven dat de opbrengst (rente, huur etc.) van het verkregen vermogen eveneens uitgesloten waren, vallen deze nu nog wel in de gemeenschap van goederen. Dit is na de wetswijziging niet langer het geval.

Ontbinding van de gemeenschap
Na invoering van de wetswijziging wordt de gemeenschap ontbonden op het moment dat het verzoek tot echtscheiding is ingediend bij de rechtbank, dus niet meer op het moment dat de echtscheiding wordt ingeschreven bij de burgerlijke stand. De echtgenoten zijn straks vanaf het indienen van het scheidingsverzoek niet meer hoofdelijk aansprakelijk voor schulden die door de ander worden gemaakt.

Afscherming vermogen na echtscheiding
Na ontbinding van de gemeenschap blijft het privévermogen van elke echtgenoot afgeschermd van gemeenschapsschulden Schuldeisers kunnen daar niet aankomen. Slechts datgene wat een van de echtgenoten heeft verkregen als gevolg van de ontbinding van de gemeenschap is vatbaar voor verhaal; onder het huidige recht kunnen schuldeisers ook privévermogen aanspreken ten behoeve van gemeenschapsschulden.

Aanpassen huwelijksgoederenregime
Nu is voor het aangaan of wijzigen van huwelijksvoorwaarden tijdens huwelijk toestemming van de rechtbank nodig. Na de wetswijziging is rechterlijke goedkeuring niet meer nodig. De bevoegdheid tot het opstellen of aanpassen van huwelijksvoorwaarden komt dan geheel toe aan de notaris.

Huwelijksgoederenregime en ondernemer
Vaak kiezen ondernemers er voor om, al dan niet tijdens het huwelijk, huwelijksvoorwaarden op te maken. Dit heeft vooral te maken met aansprakelijkheid voor schulden uit een onderneming. Hiertegen wil de ondernemer dan de andere echtgenoot beschermen.

Wilt u meer weten welke voordelen die de nieuwe wet u biedt? Wij zijn klaar voor de nieuwe wet en kijken samen met u welke voordelen er te behalen zijn. Bel ons of klik op de link onder dit artikel en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

Wie zijn of haar handen redelijk vrij wil houden bij een toekomstige verkoop van aandelen in de BV waarvan hij of zij grootaandeelhouder is, moet goed weten op welke manier de aanbiedingsverplichting in de statuten wordt geredigeerd. Voor u het weet hebt u uw aandelen onrechtmatig verkocht en draait u in privé op voor de financiële gevolgen.

Het komt vaak voor dat de grootaandeelhouder de aandelen bezit via een persoonlijke holding en dat de overige aandelen door een persoonlijke holding van anderen worden gehouden. De gezamenlijke aandeelhouders sluiten in dergelijke gevallen ook wel aandeelhoudersovereenkomsten of buitenstatutaire aanbiedingsregelingen, waarin onder andere wordt bepaald dat wanneer een van de aandeelhouders aandelen in zijn persoonlijke holding wil verkopen, hij “handelend voor zich en als enig bestuurder” vooraf verplicht is de aandelen die deze holding op haar beurt houdt in de gezamenlijke BV te koop aan de bieden aan de andere persoonlijke holding(s). In dergelijke overeenkomsten worden ook boetebepalingen opgenomen. Wie desondanks toch aandelen in zijn holding aan derden – niet zijnde de betreffende holding(s) van de mede-aandeelhouders in de gezamenlijke BV – verkoopt, kan zich niet beroepen op de gedachte dat de aanbiedingsverplichting de holding betrof en niet hem persoonlijk. Jurisprudentie wijst uit dat op grond van dergelijke bepalingen en het feit dat zij “voor zich en als enig bestuurder’ handelden de verkoper ook als natuurlijk persoon, dus in privé aansprakelijk is. Gewoon de boete betalen dus.

Wilt u meer weten over de gevolgen van aanbiedingsverplichtingen en de redactie van dergelijke bepalingen? Bel ons of klik op de link onder dit artikel en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

De AFM (Autoriteit Financiële Markten) ziet graag dat bestaande aflossingsvrije hypotheken worden omgezet in een andere hypotheekvorm. Als dit niet gebeurt zullen volgens de AFM veel gezinnen op termijn in financiële problemen komen. Minister De Jager van financiën is het hier deels mee eens en heeft aangekondigd dat per 1 augustus 2011 geen nieuwe volledig aflossingsvrije hypotheken meer mogen worden afgesloten. Vanaf dan mag het aflossingsvrije deel maximaal de helft van de marktwaarde van de woning uitmaken.

Heeft u nu een geheel aflossingsvrije hypotheek, dan betaalt u maandelijks alleen rente maar lost u niets op de hypotheek af. Hoewel dit zorgt voor maximaal fiscaal voordeel staat aan het eind van de looptijd van de hypotheek de hele oorspronkelijke hoofdsom nog open. Bent u er van overtuigd dat u na de looptijd van de hypotheek de hoofdsom wel kunt aflossen? Vergelijk het met een auto die met geleend geld gekocht is en die na tien jaar versleten is. U hebt dan geen auto meer maar wel de hele schuld. Wanneer grote groepen huizenbezitters op deze wijze in problemen komen en er gedwongen verkopen volgen kan dit op termijn een bom onder de huizenmarkt betekenen met scherp dalende huizenprijzen als gevolg.

Tijd voor actie

Tijd voor actie dus. Bent u van plan een andere of nieuwe woning te kopen, geef de hypotheekadviseur of bank dan aan dat u ten minste de helft van de hypotheek gedurende de looptijd wil aflossen door middel van een spaarpolis of een bankspaarrekening. Die andere helft komt doorgaans wel goed. Op de lange termijn zullen de prijzen van grond en woningen blijven stijgen waardoor overwaarde ontstaat. Daarnaast kan de factor tijd samen met de jaarlijkse inflatie in uw voordeel werken. Een eenvoudig sommetje laat zien dat over de standaard looptijd voor een hypotheek van 30 jaar en een gemiddelde inflatie van bijvoorbeeld 1,5% er 45% van de oorspronkelijke hoofdsom “verdampt”. Vaak is er tegen die tijd ook wel een spaarpotje of erfenis waarmee de restantschuld kan worden afgelost.

Ook als u niet van plan bent om een andere woning te kopen is het verstandig de bestaande hypotheek eens onder de loep te laten nemen, de verwachting is dat de rente wat zal oplopen, profiteer dus nu nog van de relatief lage rente. Hiervoor kunt u uiteraard naar uw hypotheekadviseur of bank. Als u uw hypotheek nu oversluit naar een moderne variant met aflossing zit u ook voor uw volgende woning weer eerste rang. Door de verhuisfaciliteit kunt u de meeste hypotheken namelijk zonder extra kosten meenemen naar de volgende woning. Bij het oversluiten of bij aankoop van een nieuwe woning is er wel een nieuwe hypotheekakte nodig aangezien de nieuwe financier de woning weer als onderpand wil hebben en bij het meenemen van de hypotheek, de bank het nieuwe huis weer als onderpand wil hebben. Uiteraard verzorgen wij dit hele traject graag voor u en als u tijdig contact opneemt kunnen we u wijzen op eventuele valkuilen in het financieringstraject. Doordat wij hypotheken van nagenoeg alle geldverstrekkers zien “langskomen” hebben wij de verschillen tussen de diverse hypotheekvarianten goed in beeld.

Wilt u hier meer over weten?

Bel ons of klik hier en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

De belasting dienst kijkt graag kritisch naar de zakelijkheid van transacties van de directeur groot aandeelhouder (DGA) met de eigen BV. Op zich is dat logisch want ook u zult bij handelen met de eigen BV wellicht wel eens aan uw eigen belang gedacht hebben. U zult uzelf in ieder geval niet de hoofdprijs laten betalen.

Als u voor een te lage prijs een activum (auto, huis enzovoorts) van de BV koopt kan dat, als de fiscus dat opmerkt, leiden tot een belastingclaim van 25% (de aanmerkelijk belang claim). Het is dan ook zaak om bij handelen met de eigen BV te zorgen voor een degelijke onderbouwing (taxatierapport/waardeverklaring). Het kan overigens nog erger. Als u als DGA uw auto voor een te laag bedrag aan uw zoon verkoopt dan volgt niet alleen de aanmerkelijk belang claim maar ook nog eens een schenkbelasting claim. Zorg dan ook bij handelen met de eigen BV en familie altijd voor zorgvuldige voorbereiding. Dit soort discussies heeft u liever niet!

Ook zijn er een aantal juridische aangelegenheden om bij stil te staan. Denk dan met name aan het handelen met de eigen BV binnen twee jaar na oprichting (de zogenaamde “nachgrundung”) en de regeling over tegenstrijdig belang. In een aantal gevallen mag u of wel, of niet, of niet alleen handelen met uw eigen BV als er sprake is van een tegenstrijdig belang.

Kortom laat u tijdig en met voldoende diepgang adviseren zodat u de aanwezige speelruimte optimaal benut en niet in één van de valkuilen stapt waar al zoveel anderen voor u ingestapt zijn! Bel ons of klik hier en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

Volgens de deskundigen is de crisis voorbij en draait het grootste deel van het Nederlandse bedrijfsleven weer op volle toeren, de werkloosheid is laag en het consumentenvertrouwen keert ook weer langzaam terug. Alleen de woningmarkt wil maar niet op gang komen. Kan het energielabel daar verandering in brengen?

Het aantal verkochte woningen is nog lang niet terug op het niveau van bijvoorbeeld 2008. Het zit de potentiele huizenkoper dan ook niet mee, de banken geven niet meer zo makkelijk hypotheekleningen en de overheidsmaatregelen die de woningmarkt hadden moeten stimuleren zijn ook geen onverdeeld succes. Daarnaast durven ook de meeste mensen geen ander huis te kopen zolang het eigen huis niet verkocht is. Iedereen lijkt op elkaar te wachten en gebeurt er weinig tot niets. Dan zit er niets anders op dan de eigen woning zo aantrekkelijk te maken dat de keuze voor een eventuele koper gemakkelijker wordt. Aangezien er meer huizen te koop staan dan ooit is de potentiële koper zeer kritisch en wil graag een woning kopen die aansluit op het eisenpakket. De staat van onderhoud, de keuken, badkamer en tuin, de gebruikte kleuren, alles moet bij voorkeur kloppen.

Energiezuinig

Maar er is nog een factor die steeds belangrijker wordt en die wel eens de doorslag kan geven bij het nemen van het besluit een woning wel of niet te kopen: de energiezuinigheid. Door alle onrust in grote olieproducerende landen stijgt de prijs van olie en gas naar recordhoogte. Als we een vergelijking maken met de markt voor personenauto’s zien we dat het daar over en uit is met de grote benzineslurpende auto’s. De consument wil vooral zuinige auto’s, de A-labels met lage bijtelling en zonder BPM en wegenbelasting zijn niet aan te slepen. Net als bij een auto is bij een woning de brandstof (gas en elektriciteit) een forse en maandelijks terugkerende kostenpost. Dit opent perspectieven voor de verkoopbaarheid van uw woning, energiezuinig moet deze zijn. Voor relatief weinig geld kunt u uw woning een stuk zuiniger maken, denk hierbij vooral aan vloer- , dak en spouwmuur isolatie. Vervolgens is het zaak om een energieprestatiecertificaat (energielabel) voor uw woning te laten maken. Dit kost een paar honderd euro, maar dat verdient zich zelf terug.

Sinds januari 2008 zijn er ruim vijftigduizend woningen verkocht, voorzien van een energielabel, dat kan variëren van groen (zeer energiezuinig) tot rood (onzuinig). Het aantal verkochte woningen met energielabel maakte 15% van de totale markt uit, in dit geringe percentage ligt uw kans. Een groen energielabel maakt uw woning redelijk uniek. Recent wetenschappelijk onderzoek wijst uit dat woningen met energielabel sneller worden verkocht dan woningen zonder dit label. Nu de hypotheeklasten hoger zijn dan voorheen kan het kopen van een energiezuinig huis het bedrag aan maandlasten toch gelijk doen blijven. Naast een snellere verkoop valt er ook geld te verdienen. Volgens het onderzoek betaalden de kopers gemiddeld 3% ofwel € 6000,-- meer voor een woning met een groen energielabel in vergelijking met een gelijkwaardige woning die voorzien is van een rood label. Bijkomend voordeel is dat u ook nog eens groen en duurzaam bezig bent en gedurende de tijd dat uw woning nog te koop staat zelf de voordelen heeft van lage maandlasten en comfortabel wonen.

Wilt u meer weten over de voordelen van verkoop met energielabel? Bel ons of klik hier en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

Als u ongetrouwd samenwoont (en geen geregistreerd partnerschap heeft) kunt u zonder tussenkomst van een advocaat of rechter uit elkaar gaan. Maar hoe verstandig is het om een notaris in te schakelen?

Samenwoners hebben hun onderlinge afspraken vaak in een samenlevingsovereenkomst geregeld. Wat is van wie, hoe worden de kosten van de huishouding verdeeld, het pensioen en wat te doen bij overlijden zijn onderwerpen die in een samenlevingsovereenkomst aan de orde komen. Maar ook het einde van de samenwoning “anders dan door overlijden”, het uit elkaar gaan, wordt veelal in de overeenkomst beschreven. Het beëindigen van de samenlevingsovereenkomst kan in onderling overleg, dus zonder verdere formaliteiten. Dat betekent dat er geen advocaat of rechter aan te pas hoeft te komen. Het verdelen van de inboedel en de gemeenschappelijke bankrekening, daar komt u vaak nog wel uit, maar wat als er minderjarige kinderen zijn, of een huis dat u samen in eigendom heeft? Dan is de inschakeling van een notaris verstandig of zelfs verplicht.

Minderjarige kinderen

Als u minderjarige kinderen heeft en u gaat uit elkaar, dan moet er volgens de wet een zogenaamd ouderschapsplan worden opgesteld. De afspraken die u als ouders over uw kinderen maakt worden in dit ouderschapsplan opgenomen. Gedacht kan worden aan een onderlinge taakverdeling tussen de ouders, bij wie gaan de kinderen wonen, hoe houdt u elkaar op de hoogte, hoe worden de kosten verdeeld, maar ook over zaken als vakanties, de manier van opvoeden en school worden in het ouderschapsplan afspraken gemaakt. Heel belangrijk is de keuze voor een co-ouderschap of een omgangsregeling. Bij een co ouderschap worden de kosten, zorg- en opvoedingstaken voor de kinderen gelijk verdeeld. De kinderen blijven deel uitmaken van de huishoudens van zowel de vader als de moeder. Voorwaarde voor succes is dat de ouders goed met elkaar om (blijven) gaan. Een omgangsregeling maak je als de kinderen voor het grootste deel van de tijd bij de vader óf de moeder wonen (en dus alleen deel uitmaken van dat huishouden).

Een ander belangrijk aspect bij het uit elkaar gaan is de woning die u samen in eigendom heeft. Wie blijft er in het huis wonen? Kan die persoon de hypotheek ook alleen dragen? Kortom: de woning en de daarop rustende hypotheek moeten worden verdeeld. Ook de afspraken hierover kunt u in onderling overleg maken, maar voor de formele uitvoering moet u naar de notaris. Wij zorgen ervoor dat de woning eigendom wordt van diegene die in het huis blijft wonen en dat de ander niet meer aansprakelijk is voor de hypotheek op het huis. Ook bij het beëindigen van de samenwoning zonder dat u getrouwd bent is het dus verstandig een deskundige in te schakelen. Wij zijn ook op dit gebied deskundig, voor de verdeling van de woning is onze inschakeling zelfs verplicht. Hou het eenvoudig en laat ons het gehele traject begeleiden. En gaat u niet uit elkaar dan is dat nog veel beter. Maar ook dan is het goed dat wij uw samenlevingsovereenkomst en andere notariële documenten eens in de vier à vijf jaar grondig doorlichten.

Meer weten? Bel ons of klik hier en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

Bij overlijden tijdens een echtscheiding erft uw (bijna) ex-echtgenoot nog gewoon van u. Maar wist u ook dat als de echtscheiding eenmaal is afgerond een ex-echtgenoot toch nog onverwacht mede-erfgenaam kan zijn? Gelukkig kunt u er iets aan doen.

Als u besluit te gaan scheiden, zal er daarna meestal nogal wat tijd verstrijken voordat de scheiding juridisch een feit is. Zelfs als de scheiding door de rechter wordt uitgesproken, is met die uitspraak het huwelijk nog steeds niet beëindigd. Pas als de uitspraak van de rechter is ingeschreven bij de gemeente (en dat kan soms weken later zijn) bestaat het huwelijk officieel niet meer. Velen realiseren zich niet dat de andere echtgenoot erfgenaam is wanneer één van de scheidende partijen overlijdt voordat het huwelijk officieel eindigt. Daar is trouwens gemakkelijk iets aan te doen: als u besluit te scheiden, kom dan tijdig langs voor het maken van een (nieuw) testament.

Grotere tegenvaller

Maar de verrassing is soms nog veel groter en meestal ook erg onplezierig. Een regelrechte tegenvaller. In een toenemend aantal gevallen blijkt namelijk een ex-echtgenoot, waarvan men jaren geleden al was gescheiden, toch nog “mee te erven”. De meeste mensen zijn getrouwd in gemeenschap van goederen. Dat betekent, eenvoudig gezegd, dat alle bezittingen gemeenschappelijk eigendom worden, ongeacht hoe die bezittingen zijn verkregen. Bezittingen die één van de echtgenoten tijdens het huwelijk heeft geërfd, worden dus ook gezamenlijk eigendom. De meeste erfenissen gaan van ouders naar kinderen. In de praktijk blijkt regelmatig dat na overlijden van één van de ouders niets aan de erfenis gebeurt. Was dat voor 1 januari 2003 het geval dan is uw man of vrouw waarvan u inmiddels gescheiden bent mede-eigenaar geworden van de bezittingen van uw ouders. Als bijvoorbeeld na het overlijden van de langstlevende vader of moeder het ouderlijk huis verkocht gaat worden, blijkt ineens die ex-echtgenoot nog te moeten “meetekenen”.

Ook bij erfenissen van na 1 januari 2003 kunnen problemen optreden na echtscheiding. Bij die erfenissen ontvangen de kinderen namelijk na overlijden van een ouder hun erfdeel op papier. Die vordering op de langstlevende ouder vertegenwoordigt een zekere waarde. Op de helft van deze waarde kan een ex-echtgenoot na echtscheiding aanspraak maken. De “ervende” echtgenoot zal dit bedrag moeten uitkeren. Dat is vervelend, want zelf heeft die echtgenoot nog helemaal niets ontvangen. Bovendien is het zelfs niet zeker of er ooit een erfdeel uitgekeerd gaat worden. Ook voor dit geval is er een goede oplossing. Wanneer u als ouders namelijk in uw testament een zogenaamde “privéclausule” opneemt, kan een ex-schoonzoon of -dochter geen beroep meer doen op een deel van uw erfenis. Heeft u in het verleden misschien al eens zo’n privéclausule in uw testament laten zetten? Dan is het toch verstandig ons daar naar te laten kijken. Zo’n privéclausule kan namelijk “verouderen”. Wat oudere privéclausules kunnen in sommige situaties fiscaal onvoordelig uitwerken. Bovendien werden vroeger wel eens privéclausules gemaakt waarbij de erfenis zelf wel buiten bereik van de aangetrouwde kinderen werd gebracht, maar de opbrengsten (zoals bijvoorbeeld rente) daarvan niet.

Genoeg redenen dus om eens goed naar uw eigen situatie te laten kijken. Bel ons of klik hier en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

De bedrijfsopvolging faciliteiten (BOF) zijn sinds 2010 enorm verruimd. Het is mogelijk om een onderneming met een waarde van minder dan één miljoen belastingvrij (vrij van schenkingsbelasting) naar één of meerdere kinderen door te schuiven. Voorwaarde is dat de onderneming wel een objectieve onderneming is (dus geen beleggingsvehikel). Als de onderneming voor een gedeelte bestaat uit beleggingen geldt voor dat gedeelte de vrijstelling niet. Planning kan hier veel belasting besparen.

Om voor deze regeling in aanmerking te komen moet de schenker de onderneming al vijf jaar in zijn bezit te hebben voordat hij (of zij) tot schenking van de onderneming overgaat. De vrijstelling geldt overigens ook als u van uw ouders een onderneming erft die zij al een jaar voeren. Tenslotte moet de onderneming nog vijf jaar worden voortgezet door het kind dat de onderneming voortzet. Lukt dat niet of wordt er binnen die vijf jaar toch doorverkocht dan wordt de vrijstelling herberekend. Deze faciliteiten zijn er ook voor naamloze en/of besloten vennootschappen en holdingstructuren.

Belastingclaim doorschuiven

Een ander voordeel bij overname door een van uw kinderen is de mogelijkheid om de inkomstenbelastingclaim (onder andere de aanmerkelijkbelangclaim) die op de onderneming rust naar het overnemende kind door te schuiven (het afrekenmoment kan naar de toekomst worden doorgeschoven). Als u de onderneming staakt dient u immers met de fiscus af te rekenen.

Wij adviseren u graag over de fiscale en juridische gevolgen van de bedrijfsoverdracht. Immers, naast de hiervoor beschreven fiscale mogelijkheden is er ook nog een heel palet aan mogelijkheden om de overdracht zo te regelen dat u of heel lang of gedurende een (kortere) periode de zeggenschap in uw onderneming behoudt dan wel zeggenschap heeft over bepaalde beslissingen. Ook het opknippen van uw onderneming kan soms tot hele verfrissende ideeën leiden. Kunnen we niet beter dat onderdeel afstoten of bij de ouder laten en slechts een specifiek gedeelte aan uw kind overdragen?

Heel veel om over na te denken en minstens zo veel om u zorgvuldig bij te laten adviseren. Bel ons of klik hier en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

Het ongehuwd samenwonen is al jarenlang ingeburgerd als samenlevingsvorm. In diverse wetten en andere voorschriften is dan ook al het nodige geregeld voor samenwoners. Voor veel regelingen geldt dat voor ongehuwd samenwonende partners dezelfde regels gelden als voor getrouwde stellen. Daardoor hebben soms samenwoners het idee dat “alles wel goed geregeld zal zijn”. Maar dat is lang niet altijd het geval. Voor enkele belangrijke onderwerpen, bijvoorbeeld het erfrecht bij overlijden van een partner, is zelfs zo goed als niets voor samenwoners geregeld. Wat kunt u daar aan doen?.

Een bekend voorbeeld uit de media van iemand die tijdens zijn leven niets had geregeld, is de Zweedse bestsellerauteur Stieg Larsson van de Milennium-thrillerreeks. Een voorbeeld dat enorm tot de verbeelding spreekt, want de rechten van zijn boeken brachten miljoenen op. Die miljoenenerfenis ging na overlijden van Stieg Larsson niet naar de vrouw waar hij jaren mee had samengewoond. In plaats daarvan waren zijn vader en broer, met wie Stieg een minder goede relatie had, zijn enige erfgenamen.
Nu speelt dit geval zich af in Zweden, maar in Nederland zou het op precies dezelfde manier zijn afgelopen. Met andere woorden als uw samenwonende partner overlijdt, bent u erfrechtelijk “vreemdelingen” van elkaar; u erft dan dus niets en alles gaat naar de familie van uw overleden partner.

Een groeiend aantal samenwoners is zich hiervan bewust. Zij laten zich door hun notaris adviseren over oplossingen. Bij samenwoners is vaak het sluiten van een samenlevingsovereenkomst een prima uitkomst. In zo’n samenlevingsovereenkomst legt u uw onderlinge financiële afspraken vast, maar ook bijvoorbeeld afspraken over het nabestaandenpensioen. In de samenlevingsovereenkomst kunt u ook zaken afspreken die gaan gelden na overlijden van u zelf of uw partner. Zo kunt u vastleggen dat de gemeenschappelijke bezittingen na overlijden van de ene partner volledig eigendom zullen worden van de andere partner. Vaak gaat het daarbij om zaken als de gemeenschappelijke woning, de gemeenschappelijke inboedel en meestal ook de gemeenschappelijke betaalrekening.

Naast samenlevingscontract ook testament
Maar in de samenlevingsovereenkomst moet het wel gaan over gemeenschappelijke bezittingen. Alleen daarover kunnen afspraken worden gemaakt die gaan werken na overlijden. Bezittingen die op naam van één van u beiden staan, kunnen dus bij samenlevingsovereenkomst niet aan de partner vermaakt worden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de eigen spaarrekening of de auto waarvan één van u eigenaar is. Er bestaat een prima manier om dergelijke bezittingen bij de juiste persoon te laten terechtkomen. Dat kunt u doen door een testament te maken. In een testament kunt u bovendien nog andere voor u belangrijke onderwerpen goed regelen. Bijvoorbeeld dat u wilt dat uw partner uw uitvaart gaat regelen.
Voor sommige samenwoners geeft een samenlevingsovereenkomst uitstekende oplossingen, ook na het overlijden van een partner. Voor een andere groep samenwoners is daarnaast een testament heel belangrijk. Wat voor u geldt, hangt vooral af van uw persoonlijke situatie en uw eigen wensen.

U hoeft geen beroemde Zweedse schrijver te zijn; ook voor u is het verstandig om goed te laten beoordelen of bij u alles “millennium-proof” is. Bel ons of klik op de link onder het kopje “Meer informatie” en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.
 

Een van de maatregelen van de overheid om de vastzittende woningmarkt weer op gang te helpen is de btw verlaging voor het verbouwen en renoveren van bestaande woningen. Het lage btw tarief (6 % in plaats van 19 %) is helaas alleen van toepassing op arbeid en niet op de materialen. De regeling is ingegaan op 1 oktober 2010 en duurt tot 1 juli 2011. Om in aanmerking te komen voor het lage tarief moet worden voldaan aan een aantal voorwaarden: het moet gaan om een particuliere woning gelegen in Nederland. Hoe kunt u hiervan profiteren?

Ook aanleunwoningen en studentenflats komen in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief van 6%. Het verlaagde tarief is van toepassing op alle renovatiewerkzaamheden en herstelwerkzaamheden die in en aan een woning worden verricht. Onder renovatie- en herstelwerkzaamheden wordt verstaan: het vernieuwen, vergroten, herstellen of vervangen en onderhouden, van (delen van) de woning. Ook garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen vallen onder het begrip ‘woning’ als deze zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. De regeling werkt niet met terugwerkende kracht. Het moment van oplevering bepaalt of de verbouw en renovatie werkzaamheden in aanmerking komen voor het lagere btw tarief.


• Voorbeeld A: werkzaamheden gestart voor 01-10-2010

  Zijn de werkzaamheden gestart voor 01-10-2010 en lopen deze door tot na 01-10-2010 dan vallen alle werkzaamheden binnen de 6% regeling

• Voorbeeld B: werkzaamheden afgerond na 01-07-2011

  Zijn de werkzaamheden na 01-10-2010 gestart en worden deze pas afgerond na 01-07-2011 dan vallen alle werkzaamheden niet onder de regeling en moet 19% btw afgedragen worden.

Het verlaagde tarief geldt voor alle bedrijven die renovatie en herstelwerkzaamheden uitvoeren aan woningen als verder aan de overige voorwaarden wordt voldaan. Verder moet de woning minimaal 2 jaar of ouder zijn; hiervoor moet een ouderdomsverklaring worden opgemaakt. De werkzaamheden moeten worden uitgevoerd op het moment dat de woning ouder is dan twee jaar na de eerste ingebruikneming. De btw verlaging is niet van toepassing op nieuwbouwwoningen. Om te voorkomen dat aannemers de ‘korting’ in eigen zak steken, heeft de minister afspraken gemaakt met de brancheorganisaties Bouwend Nederland, MKB-Nederland en VNO-NCW. Om er zeker van te zijn dat er geen misbruik van de regeling wordt gemaakt is het verstandig de aannemer altijd btw op de factuur te laten vermelden. Ook sloopwerkzaamheden die onderdeel vormen van de renovatiewerkzaamheden vallen onder de regeling, ook als de sloper en degene die daarna opbouwwerkzaamheden verricht verschillende ondernemers zijn. Wanneer er sprake is van uitsluitend sloop van een woning valt dit niet onder de regeling. De regeling kent een overlapping met andere regelingen (isolatie, schilder en stukadoorwerkzaamheden). Met name voor de schilder en stukadoorwerkzaamheden is het verstandig een splitsing te maken op de factuur. De materialen voor deze werkzaamheden vallen namelijk wel onder het lage btw tarief van 6%.

Wat valt er niet onder?
De volgende werkzaamheden vallen niet onder het lage tarief (geen complete opsomming):

• Het wassen van ramen,
• de aanleg en onderhoud van tuinen,
• het aanbrengen/vernieuwen/onderhouden van zonwering,
• rolluiken e.d. die in bouwkundig opzicht geen deel (gaan) uitmaken van de woning,
• het aanleggen/vernieuwen /onderhouden van een zwembad in de tuin,
• het aanbrengen/vernieuwen/onderhouden van omheiningen, tuinhekken (worden tot de tuin gerekend),
• het aanleggen/vernieuwen /onderhouden van een voetpad c.q. oprit naar de woning (behoort bij de tuin en niet bij de woning),
• het in vervaardigen van kasten, deuren, kozijnen en dergelijke alleen de arbeidskosten van het plaatsen vallen onder het 6% tarief,
• het plaatsen/vernieuwen/onderhouden van een alarminstallatie of een airco-installatie.

Het verlaagde tarief mag wel worden toegepast als de installatie in bouwkundig opzicht onderdeel uitmaakt of gaat uitmaken van de woning, het plaatsen, vernieuwen of onderhouden van een sauna. Het verlaagde tarief mag wel worden toegepast bij plaatsing, vernieuwing en onderhoud van de sauna als deze in bouwkundig opzicht onderdeel uitmaakt of gaat uitmaken van de woning, het leggen en onderhouden van vloerbedekking en vloeren, met uitzondering van het onderhoud van (houten) vloeren die in bouwkundig opzicht onderdeel uitmaken van de woning (verlijmd of gespijkerd) ook werkzaamheden en advies van architecten die verricht worden ter voorbereiding van de renovatie- en herstelwerkzaamheden Vallen niet onder de regeling. Ondanks deze uitzonderingen vallen de meeste reguliere verbouwingen onder de tijdelijke regeling, dus sla nu uw slag. U kunt in de huidige markt een woning met achterstallig onderhoud kopen voor een lage prijs, u kunt deze financieren met een voordelige hypotheek, op ons kantoor kunt u terecht voor de officiële overdracht en het tekenen van de hypotheekakte, daarna voordelig verbouwen. U moet zich hierbij wel realiseren dat dit tijdelijke omstandigheden zijn waar u snel op in moet spelen.

Profiteer van de tijdelijke btw-verlaging en voorkom juridische problemen bij verbouwing of renovatie? Bel ons of klik op de link onder het kopje “Meer informatie” en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.
 

Wie voorheen een huis wilde bouwen of verbouwen raakte al snel verstrikt in het regeldoolhof van de gemeente. Van de ene commissie naar de andere, soms van het kastje naar de muur, brieven, lange termijnen, legeskosten betalen, ergernis en ga zo maar door. Met een beetje geluk was de bouwvergunning na een tot twee jaar wel verstrekt. De overheid heeft ingezien dat de procedure voor het verkrijgen van een bouwvergunning te tijdrovend en omslachtig was en is voorzichtig begonnen met het aanpassen van de wettelijke regels. Sinds 1 oktober 2010 is er de “omgevingsvergunning”. Hoe plukt u hiervan de voordelen bij het (ver)bouwen van uw huis?

Het plaatsen van een dakkapel of een tuinhuisje kon onder bepaalde voorwaarden al zonder bouwvergunning, voor een ingrijpende verbouwing of nieuwbouw was de reguliere of de lichte bouwvergunning nog steeds nodig. Dat kon beter, met ingang van 1 oktober 2010 hebt u voor bouwen of verbouwen de gloednieuwe omgevingsvergunning nodig. Deze vergunning vervangt veel vergunningen op het gebied van wonen, ruimte, milieu en natuur. Waar u voorheen meerdere toestemmingen nodig had, is nu de omgevingsvergunning voldoende. Deze kan bij één loket worden aangevraagd. Er geldt één procedure waarop één besluit volgt. Om in beroep te gaan tegen dat besluit, is er nog maar één beroepsprocedure. Kortom een hele verbetering ten opzichte van de oude situatie.

Een voorbeeld ter verduidelijking: vroeger had u twee toestemmingen nodig wanneer u een beschermd monument wilde verbouwen. U moest dan een bouwvergunning en monumentenvergunning aanvragen. Dit betekende dat u twee procedures moest doorlopen. Met de komst van de omgevingsvergunning is dit verleden tijd. U hebt nog maar één vergunning nodig en u hoeft dus maar één procedure te doorlopen.
 De omgevingsvergunning vervangt de volgende procedures die vroeger afzonderlijk moesten worden doorlopen:

• Aanlegvergunning
• Sloopvergunning
• Ontheffing bestemmingsplan
• Bouwvergunning
• Monumentenvergunning
• Ontheffing verbod lozen afvalwater
• Uitweg/inritvergunning
• Vergunning voor alarminstallatie aan een woning of gebouw
• Kapvergunning
• Milieuvergunning
• Provinciaal project besluit
• Vergunning voor handelingen in beschermd natuurgebied
• Ontheffing beschermde inheemse diersoorten Flora- en faunawet
• Reclamevergunning.

U kunt zich voorstellen dat deze nieuwe regeling u veel tijd en rompslomp scheelt zodat u uw verbouwing of nieuwbouw veel sneller kunt realiseren dan voorheen. De voorwaarden die voor uw situatie gelden, hangen af van de werkzaamheden waarvoor u toestemming vraagt. Het lijkt bijna te mooi om waar te zijn maar de omgevingsvergunning kunt u via internet aanvragen bij het Omgevingsloket Online (OLO). Op de website van OLO vindt u uitgebreide informatie over de omgevingsvergunning en hulp bij het aanvragen.

Nu doen!
Hebt u concrete bouw of verbouwplannen dan staan nu alle seinen op groen, de hypotheekrente is laag, er is tijdelijk sprake van een laag BTW tarief op (ver)bouwwerkzaamheden, de regels voor het verkrijgen van nationale hypotheekgarantie zijn eveneens tijdelijk ruimer geworden. Stap eens binnen bij een bank of hypotheekadviseur om te laten bekijken of uw woonwensen ook financierbaar zijn. Met de offerte van de geldverstrekker in de hand kunt u met ons kantoor een afspraak maken voor het ondertekenen van de hypotheekakte. Of het nu verbouw of nieuwbouw betreft, wij staan met onze kennis van vastgoed voor u klaar om uw persoonlijke situatie te inventariseren en vervolgens de maatregelen te treffen die mogelijke juridische problemen voorkomen.

Wilt u meer weten over het voorkomen van juridisch problemen bij het kopen, bouwen of verbouwen van een huis? Bel ons of klik op de link onder het kopje “Meer informatie” en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

 

Nog ruim een maand te gaan. Dan loopt de regeling af waarmee u een ter beschikking van uw BV of een NV gesteld pand zonder heffing van inkomstenbelasting door te schuiven naar (in te brengen in) uw BV of in een NV. U moet dan na inbreng voor ten minste 90% van het totaal geplaatste aandelenkapitaal bezitten in de vennootschap waarin de onroerende zaak wordt ingebracht.

Vóór de invoering van de Wet IB 2001 werd het bedrijfspand door de directeur groot aandeelhouder (DGA) vaak niet in de BV ingebracht, maar aan de BV verhuurd. Latere verkoop van het bedrijfspand leidde niet tot heffing van inkomstenbelasting, maar werd beschouwd als een onbelaste vermogensmutatie. Wel werd het bedrijfspand belast voor de vermogensbelasting. Met de invoering van de Wet IB 2001 is de terbeschikkingstellingsregeling (tbs-regeling) geïntroduceerd. Die regeling houdt in dat de terbeschikkingstelling van vermogensbestanddelen aan een BV waarin de belastingplichtige of een naast familielid een aanmerkelijk belang heeft, wordt belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Het wordt niet in box 3 belast, wat eigenlijk meer voor de hand zou hebben gelegen. Degene die gerechtigd is tot het resultaat (aanspraak maakt op de financiële voordelen) wordt nu als een quasi ondernemer beschouwd. Het rendabel maken van vermogensbestanddelen wordt in box 1 belast. Dat geldt dus ook voor de door de DGA bij de BV in rekening gebrachte huur.

Tijdelijke verzachting tbs-regeling
Een bedrijfspand dat vóór 2001 ter beschikking was gesteld aan de BV, is met ingang van 1 januari 2001 automatisch in de tbs-regeling terecht gekomen. Wel kon men een nieuwe boekwaarde berekenen door het bedrijfspand te taxeren: het zogenaamde ‘opstapje’. Het meerdere boven deze getaxeerde waarde per 31 december 2000 is na vervreemding met maximaal 52% inkomstenbelasting belast.

Om de tbs-regeling te verzachten, opent de wetgever de mogelijkheid om een ter beschikking gesteld pand in te brengen in een NV of BV zonder heffing van inkomstenbelasting (er wordt tegen boekwaarde doorgeschoven) en zonder heffing van overdrachtsbelasting. Hierbij wordt overigens niet de voorwaarde gesteld dat het pand al vóór 2001 ter beschikking is gesteld. Wel geldt de eis dat de inbrenger (de DGA) al vóór 1 september 2009 de onroerende zaak ter beschikking van de BV stelt, bijvoorbeeld door verhuring aan de werk-BV. De faciliteit geldt voor de periode van één jaar, alleen gedurende 2010. In deze periode kunt u ervoor kiezen om het ter beschikking gestelde pand (alsnog) in te brengen in een NV of BV. Om de faciliteit toe te kunnen passen, moet u na de inbreng ten minste 90% van het totaal geplaatste aandelenkapitaal bezitten in de vennootschap waarin de onroerende zaak wordt ingebracht. In tegenstelling tot eerdere berichten is het voor de toepassing van de faciliteit niet noodzakelijk dat de BV waarin u het pand inbrengt een materiële onderneming drijft. Het bedrijfspand kan dus ook in de holding worden ingebracht.

Alleen bij oprichting
Buiten de hiervoor omschreven faciliteit is geruisloze overdracht van het bedrijfspand alleen mogelijk bij de oprichting van de BV. Daarna moet u bij een overdracht of inbreng afrekenen op grond van resultaat uit overige werkzaamheden. Als deze ‘inbreng’ na de oprichting geschiedt, is ook sprake van overdrachtsbelasting, er is geen inbrengvrijstelling van toepassing.

Samenvattend: als u het ter beschikking gestelde pand buiten de hiervoor omschreven faciliteit zou willen overdragen aan de ‘eigen’ bestaande BV, leidt deze overdracht tot de heffing van inkomsten- en overdrachtsbelasting. En onder omstandigheden ook tot omzetbelasting. In plaats van overdragen aan de eigen BV kunt u ook denken aan het optuigen van een holdingstructuur, waar bij bijvoorbeeld het bedrijfspand aan een speciaal daarvoor opgerichte vennootschap wordt overgedragen.

Wilt u meer weten over de mogelijkheden om uw bedrijfspand aan de BV over te dragen voor 1 januari 2011? Bel ons of klik op de link onder het kopje “Meer informatie” en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.
 

Steeds meer mensen kiezen bij het aangaan van een huwelijk (of geregistreerd partnerschap) voor het opstellen van huwelijkse of partnerschapsvoorwaarden. Een goede zaak. Deze voorwaarden kunnen jaren mee, maar het is goed eens in de vijf jaar te bekijken of ze nog wel actueel zijn. Vaker dan u denkt zal blijken dat het (hoog) tijd is voor een update!

Huwelijkse of partnerschapsvoorwaarden (hierna worden met "voorwaarden" zowel huwelijkse voorwaarden als partnerschapsvoorwaarden bedoeld en met het "huwelijk" ook een geregistreerd partnerschap) worden opgesteld om te voorkomen dat door het huwelijk een gemeenschap van goederen ontstaat en de vermogens van beide echtgenoten op één hoop komen. Iedereen heeft daarvoor zijn eigen redenen. Ondanks dat de vermogens gescheiden blijven, willen veel echtgenoten toch dat beiden profiteren van vermeerdering van vermogen in de loop der jaren. Daarvoor wordt in de voorwaarden vaak een zogenaamd "verrekenbeding" opgenomen. Verrekening van vermogens kan tijdens het huwelijk, maar ook aan het einde van het huwelijk. En juist bij de verrekening tijdens het huwelijk kan het behoorlijk misgaan.

Als de echtgenoten met elkaar in de voorwaarden hebben afgesproken periodiek (vaak zal dat jaarlijks zijn) de gespaarde inkomens met elkaar te verrekenen en zij doen dat niet, dan kan dat betekenen dat er bij echtscheiding moet worden afgerekend op een manier, die zij bij het opstellen van de voorwaarden juist hebben willen voorkomen. De hoogste rechter heeft dat al een aantal keer bepaald.

Stelt u zich eens voor …
Stelt u zich eens voor als succesvol ondernemer met een minder succesvol huwelijk. U bent aan het begin van uw huwelijk een eigen bedrijf begonnen. Van uw spaargeld hebt u € 18.000,= gebruikt om een BV op te richten. Na 20 jaar huwelijk doet u het met uw bedrijf (nog steeds in de vorm van die BV) fantastisch: uw bedrijf wordt op € 18.000.000,= gewaardeerd. Met uw huwelijk gaat het minder goed: na 20 jaar draait het op echtscheiding uit. U had samen met uw echtgenote de huwelijkse voorwaarden zo opgesteld, dat u de gespaarde inkomens jaarlijks met elkaar zou moeten verrekenen. Bij echtscheiding zou uw bedrijf buiten enige verrekening worden gehouden. Van de jaarlijkse verrekening is niets terecht gekomen. Het niet verrekenen kan nu tot consequentie hebben, dat de winsten die u met uw bedrijf hebt gemaakt (lees: de gehele waarde van zijn bedrijf!) toch moeten worden verrekend met de vrouw, terwijl ze dat juist hadden willen voorkomen. Sneu voor de man, des te plezieriger voor de vrouw, hoe dan ook ingrediënten voor een onplezierige, langdurige en kostbare (v)echtscheiding, voer voor advocaten bovendien.

In sommige gevallen kunnen de voorwaarden ook bij overlijden nadelig uitwerken. Zijn de overwegingen die vòòr het aangaan van het huwelijk hebben geleid tot het opstellen van de voorwaarden thans niet meer aanwezig, dan loont het de moeite na te denken over de opheffen ervan.

Wilt u weten of uw voorwaarden nog voldoen? Of u in uw situatie te maken hebt of krijgt met mogelijk ongunstige of ongewenste gevolgen van het niet naleven van de voorwaarden? Bel ons of klik op de link onder het kopje “Meer informatie” en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.

Eén van de redenen om een BV op te richten is vaak het beperken van aansprakelijkheid van de ondernemer/bestuurder. Toch kan juist de oprichting van een besloten vennootschap tot aansprakelijkheden leiden. Als u namens de BV in oprichting rechtshandelingen verricht bent u zelf persoonlijk aansprakelijk voor die gevolgen daarvan. Zodra de BV definitief is opgericht kunnen de betreffende rechtshandelingen worden bekrachtig, waarmee u van de aansprakelijkheid daarvoor wordt bevrijd.

Doorgaans zullen alleen de oprichters of toekomstige bestuurders bereid zijn om namens de nog op te richten vennootschap een rechtshandeling aan te gaan. Andere vertegenwoordigers zullen dat niet snel doen omdat zij geen invloed op het al dan niet bekrachtigen van de rechtshandeling kunnen uitoefenen. Vanaf het moment dat de rechtshandeling wordt bekrachtigd wordt degene die heeft gehandeld, van zijn aansprakelijkheid uit deze rechtshandeling bevrijd. Tot aan de oprichting van de BV wordt de handelende persoon, voor zover er niet meerdere oprichters zijn, gelijkgesteld aan de eigenaar van een eenmanszaak. Zijn juridische positie is tot aan de bekrachtiging ook dezelfde als die van de eigenaar van een eenmanszaak. Vaak handelen meer personen in naam van de BV i.o., bijvoorbeeld als er meer oprichters of bestuurders zijn die, vooruitlopend op de definitieve oprichting, al ten behoeve van de nog op te richten BV optreden. Zij worden tot aan het moment van de bekrachtiging door de BV gelijkgesteld aan een vennootschap onder firma. Tot aan dat moment zijn zij immers ieder hoofdelijk aansprakelijk voor alle in naam van de BV i.o. verrichte rechtshandelingen.

Gaat u namens een BV i.o. een rechtshandeling aan, dan kunt u van uw wederpartij bedingen dat u niet persoonlijk (hoofdelijk) aansprakelijk bent voor het geval de BV niet tot bekrachtiging mocht overgaan. Zo'n voorbehoud moet u wel uitdrukkelijk gemaakt hebben, een bepaling in algemene voorwaarden of een stilzwijgende verklaring is daartoe ontoereikend. De tegenpartij zal daar overigens niet snel mee akkoord gaan.

Een bekrachtiging door de inmiddels opgerichte BV leidt ertoe dat de handelende personen van hun aansprakelijkheid worden bevrijd. Echter, tenzij de BV de rechtshandeling weliswaar bekrachtigt, maar desondanks haar verplichtingen daaruit niet-nakomt, en u als handelende persoon bij het aangaan van de betreffende rechtshandeling wist of kon weten dat de BV te zijner tijd haar verplichtingen niet zou kunnen nakomen. De wetenschap dat de nog op te richten besloten vennootschap haar verplichtingen niet zal kunnen nakomen, wordt vermoed aanwezig te zijn, wanneer de vennootschap binnen één jaar na oprichting in staat van faillissement wordt verklaard.

Wilt u meer weten over de mogelijkheden hoe u het beste kunt handelen met betrekking tot de oprichting van uw BV en de daaropvolgende aansprakelijkheden en hoe u dat kunt voorkomen? Bel ons of klik op de link onder het kopje “Meer informatie” en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.
 

In het tv-programma Radar van maandag jl. werd uitgebreid stilgestaan bij de mogelijkheid voor mensen met minder dan 1,2 miljoen euro vermogen - en dat zijn verreweg de meeste mensen - om te zorgen dat de langstlevende ouder en de kinderen helemaal geen erfbelasting hoeven te betalen als een van de ouders overlijdt.

Bent u getrouwd of samenwonend en hebt u kinderen? En is uw gezamenlijk vermogen minder dan 1,2 miljoen euro? Dan doet u er goed aan een testament te maken (of uw bestaande testament aan te passen) waarmee bij overlijden van een van de partners de langstlevende en de kinderen geen erfbelasting behoeven te betalen. In het testament wordt de langstlevende enig erfgenaam, de kinderen worden onterfd. Aan hen wordt een legaat gemaakt van het vrijgestelde bedrag van € 19.000,00 per kind, eventueel met een samengestelde rente van 6 % per jaar (in 10 jaar verdubbeld de vordering daardoor bijna).

In het testament wordt bepaald dat al wat de langstlevende overhoudt van het vermogen dat hij/zij van de eerst overleden partner heeft verkregen, alsnog naar de kinderen gaat. Bij het overlijden van de langstlevende rekenen de kinderen af over twee nalatenschappen.

Lees verder

Ondanks de aanwezigheid van huwelijkse voorwaarden zijn er toch situaties waarin de schuldeiser van een BV zich kan verhalen op het privé vermogen van de ondernemer en diens partner. Bijvoorbeeld bij faillissement. Als een financier hoofdelijke aansprakelijkheid (borgstelling) van beide echtelieden eist, is het resultaat daarvan dat de door de huwelijkse voorwaarden ingebouwde veiligheidsklep niet meer werkt.

Lees verder

Maatschappen, vennootschappen onder firma en commanditaire vennootschappen opgelet! De wet op de personenvennootschappen is aangenomen in de Tweede Kamer. Als nu ook de Eerste Kamer de wet goedkeurt, kan de wet per 1 juli 2010 ingaan. Met alle gevolgen van dien. Bijvoorbeeld dat alle maten van een maatschap hoofdelijk aansprakelijk worden voor schulden van de maatschap. Hoe kunt u dat voorkomen?
Lees verder

U kunt huwelijkse voorwaarden maken zoals u wilt, maar als u ze niet daadwerkelijk naleeft komt u van een koude kermis thuis. En .. in de loop van de jaren verandert u beider persoonlijke situatie. U koopt bijvoorbeeld een huis, start een bedrijf, krijgt misschien kinderen. Als u slordig omgaat met uw huwelijkse voorwaarden heeft het aangaan daarvan weinig zin gehad. U loopt er behoorlijk wat risico mee. Neem vooral het verrekenbeding serieus.

Lees verder
 

Alle instellingen die naast een particulier belang voor de eigen leden ook een sociaal belang nastreven, hoeven geen belasting te betalen over schenkingen en erfenissen. De nieuwe wet op de schenk- en erfbelasting, op 1 januari 2010 ingegaan, noemt dit sociaal belang beogende instellingen (SBBI). Sportverenigingen en dorpshuizen vallen daar automatisch onder. Er zit wel een klein addertje onder het gras: de voorwaarden voor belastingaftrek voor de schenker.

Lees verder